8死2伤 美的置业狂奔后一地鸡毛?

2019-10-29 17:41:20 来源:无冕财经 作者:陈欣苗 603022老妖不死!

  8死2伤,美的置业狂奔后一地鸡毛? || 焦点

  美的卖空调,从百亿到千亿,用了16年;做房地产,只用了4年——高速带来光环的同时,也带来了血的代价。

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  作者:陈欣苗

  编辑:程昱

  设计:甄开心

  编辑助理:苏欣然

  千亿狂奔路上,美的置业爆出重大项目安全事故。

  据贵阳市观山湖区人民政府新闻办公室消息,10月28日16时21分,观山湖区美的置业广场一施工地下停车场发生垮塌事件。

  经查明,垮塌发生前,该施工工地上岗当班人员共计14人,事故发生时有3人自行逃出,1人被迅速救起,10人被困失联。截至10月29日3:00,10名失联人员已全部找到,其中8人死亡,2人受伤。

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  美的置业广场一施工地下停车场垮塌现场。图片源自网络。

  对于此次事件,美的置业控股有限公司(03990.HK,以下简称“美的置业”)于次日发表声明称,集团对于此次事故深感悲痛,立刻成立了应急工作组,赶至贵阳紧急处理。

  在冲击千亿的路上,美的置业问题频出。

  今年10月,美的置业内部还掀起一场反腐风暴,原区域副总等6名职员被送至公安机关。此外,今年2月、4月美的置业同样公布了查出贪污情况,并予以处理。

  需要注意的是,2019年以来,多数房企启动收缩战略之时,赴港IPO尚不满一年的美的置业仍狂奔在千亿路上。今年年初,美的置业董事局主席郝恒乐对外表示,2019年公司的销售目标为1000亿元,比此前定下的“2020年千亿计划”整整提前1年。

  规模诉求之下,举债拿地、快速周转成为常规操作。只是,蒙眼狂奔过后落下了一地鸡毛,美的置业要如何安然收场,如愿实现千亿愿景?

  规模狂奔后遗症

  根据美的置业2018年年报信息,其商业项目已有26个,累计商业土地储备近80万平方米,开发运营商业建筑面积超300万平方米。而目前重点筹备项目11个,当中便包含此次涉事主体——美的置业广场。

  据悉,美的置业广场项目占地约10万平方米,建筑面积便达34万㎡,为美的置业在西南区域打造的首个城市综合体项目,在官网或采访中,其都被当做样板提及。

  不料带上了“血色印记”。对此,有行业人士认为,对周转速度的极致追求,容易使正常工期不断被压缩,施工质量、安全等基本要求就很难兼顾。

  但实际上,本次施工事故之前,美的置业在施工方面已多次登上监管黑名单。

  2018年11月,贵州省住房和城乡建设厅门户网站发布《省住房城乡建设厅关于2018年第三季度全省建设工程质量安全建筑市场监督执法检查贵阳市情况的通报》,美的·国宾馆三期一标、美的·国宾馆三期三标出现在通报名单中。

  2019年2月,湖南省住房和城乡建设厅网站发布的《关于公布2018年第四季度建筑施工安全生产标准化项目考评不合格名单的通知》显示,美的置业株洲项目美的·雪峰(1-3期)考评等级不合格,考评得分仅42.06分。

  2019年6月,河北省住建厅通报11起典型违法案件,邯郸市恒嘉房地产开发有限公司(简称“恒嘉地产”)被点名,存在问题是未办理施工许可证擅自开工建设。恒嘉地产目前有两个股东,其中石家庄美的房地产开发公司(简称“石家庄美的地产”)持股比例为60%,而石家庄美的地产是美的置业的全资子公司。

  施工不力之下,美的置业的房屋质量问题也曾遭受诟病。

  2019年6月,据“和讯房产”报道,贵阳美的国宾府遭遇百名业主维权,原因主要是洋房负一层没有排水排污系统,顶层漏水等问题。此外,根据《中国经营报》报道,在楼市调控高压下,美的地产在佛山的多个楼盘存在“双合同”规避限价政策的违规销售现象。

  高速增长之下,频发的内部反腐问题也为美的置业带来隐忧。

  10月9日,美的置业发布公告,称审计风控中心接到举报并查实:原某区域公司副总经理代某、原某项目营销经理欧阳某某,串通下属置业顾问高某等5人利用销控操控房源,对外加价销售牟取非法利益超百万元;原某区域公司某城市公司总经理胡某某,任职涉案项目总经理期间,利用职务便利,要求营销经理为其操控房源,牟取非法利益,数额较大。

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  美的置业发布反腐公告。图片源自网络。

  公告还称,目前代某、欧阳某某、胡某某以及3名置业顾问共6人被当地公安机关采取刑事强制措施,其中主要责任人代某、欧阳某某目前已被司法机关依法批准逮捕。

  据“封面新闻”报道,公告所称的涉案人代某正是被美的置业予以开除处理并移交司法机关的代波,代波原为美的置业西南区域公司副总经理;而胡某某则为原美的置业成都公司总经理胡飞武,胡飞武因严重违反公司红线管理的相关规定,被美的置业决定予以开除,并处经济负激励17万元。

  查询天眼查发现,美的置业西南区域项目管理公司,美的西南房地产发展有限公司目前累计涉及司法风险422条。其中,在公示的317条法律诉讼中,该项目公司涉及商品房预售合同纠纷占比超过三成,涉及金融借款合同纠纷达27宗。

  此外,2018年,美的置业风险控制中心查实违法违纪案件9起,涉及查处的违纪违法人员共19人,追缴非法所得近500万元。

  负债逾1800亿元

  在让美的成为家电巨头后,家电大王何享健的地产野心也显露无疑。

  过去几年,美的置业是复合增速最快的房企之一。数据显示,2015-2017年,美的置业合约销售额复合年增长率约113.7%;2018年,实现合约销售金额790亿元,同比上升56%,2019年的目标则是突破千亿大关。

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  2015-2019年9月30日,美的置业合约销售额概况。

  要知道,美的卖空调,从2000年的100亿销售额,到2016年的1000亿销售额,用了16年的时间,才实现从百亿到千亿的跨越。但是做地产,这10倍的跨越,美的置业给自己的时间是5年。

  为了“千亿梦”,美的置业很执着。对于2019年1000亿的销售目标,美的置业高级副总裁徐传甫在中期业绩会上表示,“全年的目标没有改变”,并且“整个公司正采取各种措施,从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动,保证千亿目标实现。”

  截至2019年9月30日,美的置业合同销售金额708亿元,同比增长约21.65%,相应已售建筑面积约为694.9万平方米,同比增长约20.89%。今年前三季度,美的置业完成全年销售目标的70.8%。

  在行业整体放缓的情况下,房企拿地的态度已趋于谨慎,但要冲击规模的美的置业却也反其道而行。克而瑞数据显示,2019年前9个月,美的置业拿地金额437。9亿元,位于排行榜第26位,远超同规模房企。

  财报显示,截至今年上半年,美的置业总土储规模达到5251万平方米,对应货值5500亿元,土储成本达1406亿元,在15个省54个城市里面有249个项目,包括新开拓的天津、杭州、武汉、衡阳、台州、惠州等城市。

  仅在今年上半年,美的置业就新增地块46个,新增面积将近1000万平方米,对应货值1254亿元,其中还有不少高溢价地块——江苏徐州,总价16。02亿元,溢价率73%;浙江宁波,拿地溢价率约86。6%;武汉,拿地溢价率为72。9%等。

  与激进拿地同路的是高企的负债和偿债风险。数据显示,截至2019年6月30日,美的置业负债总额从去年底的1537。35亿元增长21.10%至1861.66亿元,资产负债率达87.1%,远超行业平均水平。

  此外,企业负债结构中,流动负债高达1418。68亿元,占总负债的比重达76。2%。即便剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的合约负债745。41亿元后,流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。由此可见,美的置业短期偿债压力着实不小。

  

  美的置业的现金流也不容乐观。数据显示,美的置业的经营性现金流2016年至2017年分别为-55。54亿元和-73。57亿元,这一数字在2018年翻倍到了-166。15亿元,2019年中期则是-82。66亿元。

  债务高压之下,光靠冲刺千亿目标还不足以解决问题,发债必不可少。

  今年7月,美的置业发行了17亿公司债券,此外,上半年还发行了两期总额20亿元的公司债券,票面利率分别为7%和6.5%。

  但事故发生后,美的置业的股价也受到波及。截至10月29日收盘,美的置业股价微跌1.68%,股价为19.86元,较开盘时市值蒸发约4.05亿元。

关键词阅读:美的置业

责任编辑:曹静
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